清科观察:“中国式”私募房地产投资基金起航

时间:2020-01-06 来源:www.0419fc.com

2011年,中国地方私人房地产投资基金加快了发展步伐。据青科研究中心统计,截至2011年第三季度,共有22家私人房地产基金当年募集资金32.25亿美元,其中地方机构募集资金的数量和比例分别超过80.0%和70.0%。青科研究中心将从2011年开始推出季度和年度《中国私募房地产投资研究报告》,希望能全面反映行业发展现状,及时捕捉行业热点和趋势,为行业提供有价值的参考。虽然我国地方民营房地产投资基金仍处于起步阶段,但在设立背景、基金管理和投资策略上已经存在差异。每个私人房地产投资基金都在探索一条适合中国房地产行业当前政策环境和现状的发展道路。

(1)成立背景33,354独立私人房地产基金与房地产企业下的私人房地产基金

目前活跃在中国市场的私人房地产投资基金大致可分为两类,一类是以CDH房地产基金、浦海投资和高河投资为代表的独立私人房地产投资基金,另一类是由房地产企业设立和发起的房地产基金。 包括金地旗下的文生投资和荣盛房地产开发有限公司旗下的荣盛泰发基金,相比这两类基金,前者更熟悉资本运营,在民营房地产投资基金的运营方面更有经验。 后者对中国房地产行业有着深入的了解,在该行业拥有丰富的资源,但起步晚于基金管理,仍处于早期发展阶段。这两类基金各有优势,在中国私人房地产投资市场上并驾齐驱,形成了现阶段中国私人房地产投资市场的竞争格局。

(2)基金管理引进外援与独立管理

中国房地产企业设立的私募房地产投资基金处于发展初期,管理上也有“引进外援”和“独立管理”两种方式。2010年,金地地产旗下私募股权房地产投资管理机构文胜投资宣布与瑞银合作成立“瑞银金地中国房地产发展基金一”(ug fund),文胜投资和瑞银房地产为基金经理。该基金于2011年第二季度募集,规模为2.5亿美元。后来,2011年8月,海洋地产也加入KKR,为中国房地产市场投资搭建了一个基金平台,分别向该基金捐款7000万美元。青科研究中心认为,引进知名外资机构将为本土基金带来国际化视角,帮助有意投资中国房地产行业的外资机构进入中国市场。根据青科研究中心的数据,上述“引进外援”的资金管理模式很少见。目前,中国市场上大多数地方私募股权房地产投资基金都是由纯粹的地方投资团队管理的。

(3)基金投资住宅与商业

目前,中国私人房地产投资基金的投资也呈现出差异,商业地产、商业住宅、经济适用房建设、旅游地产和养老地产等领域吸引了私人房地产投资基金的关注。例如,史圣神州房地产投资基金专注于商品房市场,主要投资于北京、天津、唐山、环渤海和长三角地区经济发达、房地产健康快速发展的成长型城市,尤其是以住宅物业为主的房地产项目。与此同时,在严格的房地产市场监管政策下,一些私人房地产投资基金将注意力转向商业房地产,以把握写字楼和商铺市场的发展机遇。例如,高河投资(Gaohe Investment)专注于收购一线城市核心区域的商业地产,然后将其出售给财富管理资本和安全资本,后者通过整合产品设计、推广、销售和地产等优质资源来追求资本安全。此外,由复星集团发起的星浩资本,易居国际

青科研究中心注意到,现阶段“中国式”私人房地产投资基金在资金结构上与国际公认的房地产基金有很大不同。许多基金投资者已经看到房地产信托计划的出现。一些“中国式”私人房地产投资基金在普通私募股权投资基金有限合伙的基础上进行了创新,加入了信托产品设计中常用的“优先和次等受益者”概念。信托计划作为优先受益人投资于有限合伙私人房地产投资基金。青科研究中心认为,这种做法的出现是因为当地的私人房地产投资基金在发展初期不能完全脱离重要的房地产融资渠道信托。在基金管理机构具备一定的业绩积累和筹资能力之前,这种形式仍将是中国地方私人房地产投资基金的主要结构之一。

[本文由合作媒体授权的投资界转载。这篇文章的版权属于原作者和原出处。这篇文章是作者的个人观点,并不代表投资界的立场。请联系原始作者和原始来源以获得授权。如果您有任何问题,请联系(editor

youtube.com