阳光100年内将卖百亿货值回血 业务转型之路不易

时间:2019-08-14 来源:www.0419fc.com

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新浪财经上市公司研究院大眼建筑管/肖恩

新浪财经讯8月4日,阳光100中国控股有限公司(以下简称“阳光100”)宣布将出售东莞清源孵化有限公司(即东莞市)100%的股份,以5.13亿元的价格。松山湖的房地产开发项目,该公司表示,今年将继续出售100亿元的项目提取资金,解决紧缩的资金压力,战略性地减少住宅业务,转型和注重商业发展。

松山湖项目已经开发多年,最终价格低廉。

公告称,阳光100间接全资子公司深圳市寿佳控股发展有限公司(卖方)与深圳市成金控股集团有限公司(买方)和东莞清源孵化有限公司签订股权转让协议。 件同意购买目标公司100%的股权和贷款,现金支付的总代价为5.13亿元。

据悉,东莞清远2011年获得广西景逸所拥有的松山湖项目,而阳光100和广西三岔分别占广西景逸的49%和51%。 2014年5月,广西三好以6.32亿元(3.1亿元股权和3.2亿元债务)的价格将其在晶晶的51%股权转让给阳光100。从那时起,阳光100就拥有了东莞。清远100%的股权。一般来说,广西精益的股权估值为6.2亿元。其项目包括广西柳州窑项目和东莞松山湖项目。从两个项目的数据对比来看,松山湖项目的价值应该超过一半。然而,根据2014年阳光100相关公告,东莞松山项目是一个多用途商业综合体,规划总建筑面积约258,300平方米。该项目尚未在公告日期出售。

截至本公告,东莞清远孵化器有限公司的主要资产为位于东莞市松山湖的房地产开发项目,占地面积约102亩,建筑面积约87,800平方米。可以开发用于办公室使用。房地产开发项目由六个地块组成,目前处于不同的建设阶段。

值得注意的是,剩余的87,800平方米的建筑容量相当于258,300平方米的三分之一,而东莞清远连续两年亏损,总亏损近1000万元。截至去年年底,净资产为1.2亿元,约占2014年股价的三分之一。

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可以看出,阳光100几乎以低廉的价格出售东莞项目,出售的税前利润仅为3万元。项目公司的出售,允许公司提前提取,将返还4.64亿元的现金流,这将有助于改善公司的经营现金流,并降低公司的财务风险。

阳光100今年将出售价值100亿美元的商品以缓解财务压力

此前,阳光100分别向融创中国和佳兆业分别出售了两个项目,分别返还13.34亿元和43.97亿元资金。事实上,在2018年的绩效会议上,阳光100中国表示,它将在2019年出售优质土地,以支持公司的流动性缺口,预计将达到数十亿元甚至数十亿元。 7月25日,阳光100相关负责人直接换嘴说,今年公司将继续出售该项目,计算前三个项目,全年销售的项目价值将达到一定金额100亿元,预计下半年出售。项目撤离资金将达到约37亿元。

在当前房地产融资环境的背景下,许多中小型住房企业纷纷倒闭,出售土地生存的大中型房企并不少见。阳光100面临的财务压力不亚于其他人。今年上半年,仅发布了一份发行美元优先票据的融资公告,融资成本2亿美元高达11.5%。

但对于阳光100来说,似乎没有足够的资金将土地卖回100亿元。截至2018年底,公司账面资金仅为25.89亿元,受限制银行存款11.75亿元,仅45.64亿元,短期贷款高达104.2亿元。长期贷款也达到了192.75亿元,公司近300亿元的长期和短期债务以及项目建设和安装费用等,10亿元的退税显然还不够,还需要增加销售收益。

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阳光100的净负债比率从2017年的231.6%上升至261.6%,增幅高达30%。这一水平是住房公司的高杠杆水平,主要是由于贷款和借款的增加。 2018年,阳光100中国的平均融资成本为9.40%(除以2017年和2018年计息负债算术平均借款利息),显着高于同行业其他公司。

今年前7个月,阳光100的销售额仅为44.8亿元(包括小型股的9.78亿元),与计划年销售额150亿元相差很大。据估计,今年土地将达到13亿元。在去杠杆化的过程中减少征地和加快支付,但在这样的财政压力下,需要加强销售还款力度。

策略太混乱,不得不缩回血液

近年来,阳光100的短期债务偿还压力和杠杆率并不低,流动性短缺的原因来自公司近年来的转型。也许由于香港房地产开发轨道的影响,国内住房公司已经开始关注商业项目的发展甚至自我维持。即将到来的股市让许多住房公司可以向香港开发商学习,如码头。

有龙湖,华润,万达,后来的新城,徐汇等,拥有沉重的商业地产,但自给自足的财产是一把双刃剑,其优势在于可以增加公司资产,降低融资成本,并具有一定的土地成本优势。缺点是自持物业有较长的利润回收期,资金压力容易出现流动性风险。

2015年,阳光100开始从传统住宅开发商转变为街区综合体和服务式公寓。财务数据忠实地反映了阳光100在住宅和商业两线运营过程中面临的财务压力不大的财务压力。截至去年年底,阳光100持有投资物业117.07亿元,已连年多年增长,占公司总资本的19%。

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据悉,在2019年中期会议上,阳光100董事长易小笛重新思考,说“在阳光100之前一直想抓住一切,想做好新产品,但又不想要放弃传统住宅发展。因此,阳光100必须做出积极的选择,下定决心,将其精力投入到非住宅产品的运作中,并且必须与房屋的主流房地产轨道分开。“

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然而,阳光100目前仅占物业管理及酒店营业收入的5.8%。从短期来看,上市公司的业绩仍需要出售才能获得支撑。截至去年年底,阳光100的土地储存面积为1502万平方米,价值2000亿元。尽管公司拥有足够的土地储备来支持战略转型,但随着自我维持的财产数量和资金占用的增加,后续或需要出售该项目。

对于阳光100来说,计划完全进入商业运营是一个方面。对管理来说更重要的是,在转型过程中,有必要确保商品营业收入的表现在物业销售贡献的表现显着下降之前占到。能够上来,这需要管理层的合理处理。

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