旭辉董事长林中:低容错时代,扛还是不扛?

时间:2019-09-05 来源:www.0419fc.com

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那么,看看下半年的变化是一个长期的变化,20年是一个长周期。从1998年到2017年,中国房地产进入快速增长期,具有以下几个特点:

第一,总量变得非常大。 1998年,它约为1亿平方米。去年它已经超过十亿平方米。在过去的二十年里,它已经上升了十次。

从1998年开始,它的交易量约为1亿平方米。到2017年,交易量约为15亿至16亿平方米。市场迅速增长。过去二十年全国平均价格上涨了六到七倍,但平均价格绝对超过十倍。

第二,房价。平均房价上涨了7倍,但一线城市的平均回报增加了十倍,银行增加了十几倍。不要说在1998年,静安区当时有几千所房子,现在翻了一番。

第三,波动平缓。从1998年到2000年,在经济低迷时期,到了什么程度?上海可以买房子退税,这种待遇不落后。然后是一个三年周期,2002年,2005年,2008年,2015年,2018年,但是在未来的二十年里规模再增长15倍不可能了,市场已经接近顶部,只不过是在顶部的高位平台期。

二、 城市化后半程的黄金时期

从2018年开始,它将迎来新的二十年。这个新的二十年被称为稳定发展期,即城市化率。

1978年的城市化率是多少?约18%也就是说中国改革开放之前都是以农业经济为主的城市。

2018年后,中国的城市化率达到75%,中国城市化稳定时期也与众不同。从1998年到2017年,城市化分为两个阶段,前十年中国的城市化率一年接近一个百分点,但是后十年城市化率不会提高到5个百分点。

因为70%以上是中国高速城市化结束的标志,因此,50%-75%的城市化率实际上有巨大的机会。一旦超过70%,城市化的增长速度将变得非常缓慢,尽管它仍在增长,像日本80%多,美国的城市化率80%多,但是可能从70%几增长到80%几花了几十年。

那么,城市化后半程还有巨大的机会,包括三四线城市的机会,若是城市化后半程走完了,很多三四线城市基本上不需要盖新房了。

三、 忽略城市周期研究将吃大亏

大城市是矛盾的供给,中小城市则是供给过剩,核心城市作为未来城市化的主要战略,并将中国城市培育成2.0阶段。

城市化2.0将是房地产的下一个时代机遇。国家发展和改革委员会文件的发布已经澄清,未来的大城市,大都市区和城市群将成为中国城市化未来发展的主要方向。因为城市化发展不均衡,造成每个城市在城市化进程中的阶段不同,因而带来了巨大的“梯度机会”。

目前,行业布局是大势所趋。现在不再可以使用行业周期来审视投资布局。事实上,它更多的是关于城市周期,而且不再可能做出决定。

例如,2019年是冷或热。今天每个人都很冷。也许你做出的决定不一定正确。因为这个大趋势不一定适用于您所在的城市,所以一定要深入研究所在城市的城市周期和政策,研究它的小趋势。

那么,未来整个行业的竞争在精细化层面会要求很高,去看行业的精细化程度,否则将吃大亏。

四、 腿走路

10年转型过度期,从增量市场向存量市场转变。在2018年开始的长期稳定增长中,前十年主要是开发和销售,而下一个十年进入销售和持有阶段。

从增量市场到股市,这是一个不可逆转的趋势,中国房地产未来也一定会经历从开发,到开发加持有,最终到资产证券化的阶段。

事实上,你不能每年开发几个新项目,所以你的增长非常缓慢。如果每年收集数亿美元,则无法购买新项目或小项目。例如,如果你想购买一座好的办公楼,至少有一块土地需要一线和二线城市的很多房东。我认为这将在两三年内实现盈利,但在本轮市场监管之后,住房企业应该取消房东。可能面临增长漏洞的风险。

你为什么这么说?这里的一个大问题是房价上涨盖不住利息。

未来长期周期的典型表现是稳定增长,但它将带来许多行业商业模式的变化,包括整体商业节奏的变化。

在过去,当高频波动时,我拿走了错误的一块土地。两年后,资产迅速上涨并回归。然而,在2016年,2017年和2018年回归可能并不容易。年度房价上涨可能不足以支付10%的利息,这意味着损失注定要失败。

因此,房地产行业正在稳步增长,低频波动将为许多公司过去的战略,节奏和商业方法带来巨大变化。要适应这个行业长周期的变化,去及时调整投资布局。

六、正确战略需要不断迭代和试错

不同的公司有不同的选择。对于徐汇来说,现在越来越重要的是利润,因为生存规模已经过去,利润将在生存规模之后处于重要位置。

那么,接下来,你选择一个好市场(第一线和第二线)还是选择弱势竞争(三四线,转载已获授权在此对作者表示感谢!

主编:张燕

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