下半年土地市场或降温 7月土地溢价率年内首次回落

时间:2019-08-18 来源:www.0419fc.com

?

土地市场可能在下半年降温,7月份的土地出让率在今年首次下降

实践学生雷跃文北京报告

土地市场已大幅降温。

8月份,一些市场监测机构发布了7月份土地市场监测报告。数据显示,土地交易面积,土地转让费和土地出让率等一些关键指标已开始下降。其中,在直接反映土地市场保费率的情况下,7月份40个典型城市的土地交易保费率为19.9%,结束了连续六个月上升的趋势。

分析师指出,土地市场可能继续在结构上分裂。总体而言,今年上半年,一线和二线城市的土地供应和交易规模均有不同程度的反弹。三线城市的土地供应和交易规模与去年相比有所减少。考虑到住房融资逐步收紧,土地市场交易保费率可能会下降,土地市场的结构性差异可能会继续。

一些数据在7月份下降

根据宜居研究所近日发布的报告,今年1至7月,40个典型城市土地交易建筑面积为3,068,900平方米,同比小幅增长0.2%。土地出让金收入1603.4亿元,增长18.7%。

然而,从7月份的一个月来看,土地市场供需两端都呈弱势趋势。

在供应方面,自第二季度以来供应量的下降趋势仍在继续。根据Wind数据显示,7月份100个大中城市土地供应量为1,060个,供应面积为4327万平方米,比上月减少21.63%,减少27.26%。去年同期。

交易方面,宜居研究院数据显示,在其监测的40个城市中,从土地市场交易量来看,7月份40个典型城市的土地交易面积为5233.4万平方米,比上月增长2.0%。环比增长为正。40个典型城市土地出让收入2774.1亿元,比上月下降6.1%,同比增长20.0%。土地出让收入增长为负增长。此外,7月份土地月价格大幅下跌,土地市场降温。

值得注意的是,反映市场热度重要指标的溢价率已经降温。7月份,40个典型城市的典型土地交易溢价率为19.9%,比6月份低1.7个百分点,结束了连续6个月的上涨趋势。

一些监测领域甚至更大,包括更多来自三、四线城市的机构数据,表明在三、四线城市土地市场集体弱化的背景下,土地市场在交易中有大量的负增长数据。A、土地出让金等资料。<<> >

据CREIS统计,全国300个城市7月份土地市场规模为6709万平方米,比上月下降23%,比去年同期下降31%。同时,土地出让金3760亿元,同比下降9%,比上月下降25%。保险费率为13%,较上月下降6%。

具体而言,CREIS中指数据显示,一线城市交易面积达到266万平方米,较上月略有增加,但转让费425亿元,缩水40%以上,溢价率约为4%。二线城市交易量和交易价格下降,成交3061万平方米,转让费2156亿元,昆明近304亿元。三、四线城市土地出让金总额1179亿元,同比下降近30%。

从需求方面来看,宜居房地产研究所研究员王若辰表示,7月31日,中央政治局会议提出“不要用房地产作为短期刺激经济的手段”,再一次澄清了“坚持而不是投机”的方向。在经济衰退期间刺激房地产的预期被打破了。同时,中央银行进一步探讨和解决了房地产占用信贷资源,消费贷款,银行理财等违规违规进入房地产市场的问题。最近,许多住房公司表示将在下半年减少土地收购。预计土地市场将在下半年降温。

从供给方面来看,华南一个房地产高级管理人员告诉21世纪经济报道,上半年,由于“小杨春”的相对宽松和整体资金,一些地方在一线和二线城市的热点,当地政府推高了热情。而且出售的土地更多。然而,在下半年,随着预期的减弱,这些城市的土地供应热情也将逐渐消退。对于已经存在库存压力的一些三线和四线城市,由于现有政策,库存将与土地供应的节奏挂钩,因此推动的节奏也将减缓,并且土地的供应也将减少。今年下半年可能会紧张。

城市和住房公司之间的双重差异

无论是来自精致的区域市场还是来自需求方的住房公司融资,土地市场仍有可能进一步分化。

从城市的角度来看,根据CREIS中指数据,2019年1月至7月,全国TOP10城市累计成交9229亿元,同比增长14.8%。其中,武汉,昆明,成都,郑州等中西部核心城市的土地市场非常火爆。

根据国盛证券的统计,2019年上半年,一线城市土地面积最大的城市是北京,二线城市土地面积最大的城市是重庆,兰州和西安,以及三,四线城市地块数量最多的城市。驻马店,邢台,漳州。

国盛证券指出,根据三线城市和县级城市的数据,三线和四线城市的平均数量明显多于一线和二线城市。上述人士告诉记者,随着销售市场的进一步分化,三四线城市的库存状况将进一步影响住房企业的投资信心,这种土地市场分化可能会继续。

从子企业的角度来看,领先的住房企业具有“持有土地”的优势,行业集中度明显。

1 - 7月TOP10企业累计完成66.05亿元,占TOP100企业的36.5%; 1至7月TOP30企业占1168.2亿元,占TOP100企业的64.5%; TOP10企业占地万平方米,占TOP100企业的39.3%。

天丰证券近日在报告中指出,随着土地市场的降温,住房公司的融资优势更具弹性。目前,资本和多地点政策的边际紧缩预计将在销售方面或承受压力。目前的政策已经收紧,但总体上好于去年下半年。考虑到第三季度基数效应较高,整体增长率稳定,预计领先和二线房屋企业将继续保持其比较优势。

其中,自2019年5月以来信托融资收紧将对住房企业收购土地产生更大影响。

恒大研究院最近发布的一份报告指出,由于相对宽松的业务标准,信托融资在房屋企业的前端融资中发挥着重要作用。上半年,流动性宽松,叠加的房地产企业积极占用土地补充库存。具有融资前优势的房地产信托供需蓬勃发展,规模迅速扩大。 2019年一季度,房地产信托总规模为亿元,房地产信托规模和房地产业土地购置费分别达到37.6%,高于同期42.9%。去年。

根据报告,目前的融资紧缩主要体现在规模限制和资格限制上。在规模控制的背景下,任何住房融资都面临困难。对金融机构而言,大型住房企业优于中小型住房企业,国有企业优于民营企业。融资配额有限,监管更加严格,主要风险较小,项目规模较大,资产质量较好,合作金融机构较多的大型住房企业更受资金支持。

“21世纪经济报道”的知识产权及其客户端内容归广东21世纪经济报报所有。未经书面授权,任何人不得以任何方式使用它。有关详细信息或获取授权信息,请单击此处。

主编:张国帅