李兴文:房地产行业正进入成熟期 利润率在不断下降

时间:2019-08-16 来源:www.0419fc.com

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新浪财经讯8月7日消息,由观点房地产中介主办的“2019年博鳌房地产论坛”于8月6日至9日在海南举行。主题是“重建和平衡多维房地产世界”。工银国际房地产首席分析师李兴文在主题讨论中指出,房地产行业正处于成长期的成熟期。这一时期的一个特点是整个房地产业的快速发展阶段已经过去,行业的利润率正在下降。

他认为,对于中小型开发商而言,资本化,融资和利用土地的能力已经成为中小企业和中小型开发商进入土地市场的障碍。

他建议,这些企业不应该把重点放在企业的发展过程中,更应该转向以客户为中心,深入挖掘客户需求和客户价值,转而开发精品住房,技术住宅或定制设计的住宅,以提高其盈利能力,从而实现盈利增长和规模。

以下是文字记录:

李兴文:大家好,我是工银国际房地产分析师李兴文。正如叶先生所说,这里的许多专家领导者都处于行业的最前沿。他们的分享可以从从业者的角度分享。作为一名行业研究人员,我从观察者的角度分享了更多。

从行业发展周期来看,当前房地产行业分为初始阶段,成长阶段,成熟阶段和衰退期。从这个角度来看,房地产行业确实从成长阶段进入成熟阶段。据说整个房地产业的快速发展阶段已经过去,行业的利润率正在下降。

实际上,我们也看到,例如,2017年和2018年商品房销售面积按2017年的同比增长率仅为8%,5%,1%和2%,分别是2018年。出现了大幅减少,企业利润率也在下降。从这个角度来看,我们认为这符合进入成熟度的标准。当然,这也有一个前提,即整个宏观环境仍然稳定,稳定,房地产相关政策实际上是长期持续稳定的。

尽管整个行业的增长速度正在放缓,但我们认为整个需求空间仍然存在。一些专家今天早上也进行了分析我们仍然有2亿到3亿城市化的城市化人口,他们有潜在的住房需求。我们仍有许多城市老房子,改善需求有所改善。现在我们仍然有大约2亿25至34岁的人。他们现在处于婚姻和分娩阶段。现在每年有超过1000万已婚人士,其中80%以上是初次结婚的人,他们是潜在的买主。当然,我们仍然有数百万离婚的人,这也是一个潜在的买家。

由于这些刚性和改善的需求,当公司多元化时,许多公司可以进一步探索行业的增长空间,实现大规模的增长。

当然,这也是一种不同的情况。对于已经形成规模的开发商,他们可以继续依靠他们在开发和建设,品牌认知和融资能力方面的优势。通过准确的市场判断,他们将在未来5到10年内继续通过。高周转率方法实现高于行业平均增长。

如今,中国的城市在房地产开发阶段有所不同。如果开发商掌握每个城市的发展阶段和未来趋势,他们可以在适当的时间实现良好的增长。

另一个是掌握政策的脉搏,如大湾区的拟议规划,长三角的发展规划,长江流域城市群的发展规划,以及例如中央政治局会议提出的旧城区。城市停车场,城乡冷链物流建设,如果掌握了这些点,仍然可以实现良好的增长。当然这适用于规模开发人员。

对于中小型开发商来说,每个人的普遍感觉是,获得土地变得越来越难,特别是对于中小型住房企业而言,与他们相比,大型开发商拥有更好的资金和更强的融资能力。优势也很强。这些能力为中小企业和中小型开发商进入土地市场构成了障碍。他们很难获得土地。即使他们获得了土地,他们的融资成本也相对较低,而且产品溢价能力相对较低。而且它不是很有利可图。

我们建议在企业的发展过程中,在寻求发展的时候,不要把规模放在企业发展的第一位,更应该转向以客户为中心,深入挖掘客户需求和客户价值,转向开发精品住宅,技术住宅或定制住宅,以提高其盈利能力,从而实现盈利增长和规模。

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主编:陈永乐

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